부동산 부부 공동명의 단독명의 장단점 / 절세효과 비교

몇달전 주택청약에 당첨되고 계약까지 마쳤는데요. 

부부 공동명의를 하려면 서류를 준비하라고 연락이 왔더라고요. 

 

그래서 부부 공동명의를 할때와 단독명의일 경우 어떤 차이가있는지, 

공공명의로 하는경우 어떤 혜택이있는지 정리해보았습니다. 

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아파트 공동명의 / 단독명의 어떤게 유리할까요?

부동산 세금은 주택의 취득, 보유, 양도 과정을 거치면서 부과가 됩니다. 

부부 공동명의 방법이 모든방법에서 유리하게 작용하지는 않는데요. 

왜냐면 과세 방법의 차이 때문입니다. 

 

취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세별로 나누어 알아보겠습니다. 

 

1. 취득세와 재산세의 경우는, 부동산 가격에 따라 과세하기 때문에 

부부공동명의이든, 단독명의이든 별 차이가 없습니다. 

 

2. 종합부동산세, 양도소득세 등 과세구간에 따라 세율이 달라지는 항목에 대해 알아보겠습니다. 

종합부동산세는, 1주택의 경우 단독명의라면 공시가격 9억원까지는 종합부동산세 비과세 대상입니다.

하지만 공동명의라면 명의자별로 6억원까지 비과세이므로 12억까지는 종부세가 부과되지 않습니다. 

다만 종합부동산세는 인별로  부과되는 과세이고, 명의자가 가지고 있는 지분 (특정 주택의 50% 지분 등) 역시 

종부세 계산시에는 주택수로 산정되기때문에, 조정대상지역 2주택 이상 또는 보유 주택수 3주택 이상 등에서는

종부세 부담이 커질수도 있습니다.  

 

3. 주택임대소득세와 양도소득세의 경우는 공동명의가 유리합니다. 

주택임대소득의 경우에도 인별로 과세를 하기 때문에 공동명의를 하시면 수입금액을 분산할수 있습니다. 

양도소득세도 마찬가지입니다.

양도소득세 금액을 지분별로 나누기 때문에 과세표준이 분산되어 낮은 세율을 적용받아 세 부담을 줄일 수 있습니다. 

 

 

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아파트 공동명의시 유의사항 

1. 증여세 관련입니다. 

먼저 고가의 주택을 공동명의를 하는 경우에는 증여세가 발생할 수 있습니다. 

예를들어 20억인 주택을 공동명의로 했을 경우, 배우자에게 10억 증여한것으로 보아 

10년간 6억을 초과하는 4억에 대해서 증여세가 발생할 수 있습니다. 

물론 소득입증이 가능하다면 문제는 없겠지만, 사전에 잘 체크해보시는게 좋을 것 같습니다. 

 

 2. 4대보험료 증가 관련입니다. 

피부양자가 보유한 주택의 재산세 과세표준이 일정수준을 초과하면 피부양자 자격이 박탈되어 

4대보험료가 증가할 수 있습니다. 금액이 고액은 아니겠지만 알아두시는게 좋을것 같습니다. 

 

 

 

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정리해보자면, 부부 공동명의가 유리한 경우 

- 종합부동산세, 양도소득세 부분은 유리합니다. 

- 종합부동산세는 공동명의는 명의자별 6억원까지 비과세 가능, 단독명의는 9억원입니다.

- 다만, 각자 주택보유수에 포함되므로 주의하시고 조정대상지역 다주택자는 유의하셔야합니다.

- 양도소득세는 임대소득금액을 두명으로 나누므로 인당 소득금액 절감효과가 있습니다. 

 

 

부부 공동명의시 유의사항 

- 고액 주택의 경우 증여세가 부과될수 있음을 유의하셔야합니다. 

- 4대보험 피부양자 자격이 박탈될 수 있으니 따져보시는게 좋을것 같습니다. 

 

 

 

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미리 여러가지경우의 수를 따져보시고, 결정하시면 좋을 것 같습니다.

저도 조정지역에 거주하기때문에 고민을 많이 해보아야할것 같네요.